2024年平均房價將下降3%
2024 年 1 月的情緒音樂與 2023 年初截然不同。一年前,我們正展望著曲折的一年,預計 2023 年結束時的情況會比開始時更糟糕。事實上,到 2023 年底,情況并不像許多人(包括我們)預期的那么可怕,但經濟活動低迷和高利率意味著大多數人都樂意將其拋在腦后。
無論是對新的一年的樂觀情緒還是更具體的東西,我們都感覺今年年底會比年初更好。
當然,經濟和房地產市場的前景并不僅僅由情緒驅動。我們需要小心,新年的樂觀情緒不會影響我們的判斷,但也有一些令人鼓舞的跡象。
通脹回落(如果沒有完全遵循計劃的路徑)
煙草和酒類成本的上漲是導致 12 月份年度通脹數據的因素之一,該數字從 11 月份的 3.9% 上升至 4.0%。但 4.0% 的數字仍在范圍內,預測人士預計英國央行仍將在春季達到 2% 的通脹目標。
更優惠的抵押貸款利率
2024 年伊始,借款人就迎來了一些好消息。根據 Lifetime Capital 的數據,百思買固定利率已從 2023 年的高點回落,1 月份借款人可以在兩年內獲得 4.15% 的固定利率,在五年內獲得 4.09% 的固定利率。那些存款較多的人甚至可以獲得低于 4% 的利率。這與 2023 年之前的低點相比仍有一定差距,但對于放棄固定利率的房主和希望擴大預算的首次購房者來說,這是一個可喜的緩解。
銷售市場活躍度增加
Rightmove 的數據顯示,與去年同期相比,2024 年第一周達成的銷量增加了 20%,上個月平均要價上漲了 1.3%。這在每年的這個時候并不罕見,但增長率是 20 年 1 月平均水平 (+0.6%) 的兩倍多,并且是 2020 年 1 月(鮑里斯短暫反彈時期)以來的最高水平。
懷疑論者可能會辯稱,學校假期的臨近意味著今年有更多的人在家中尋找房子,但最新的 RICS 調查結果支持了買家正在回歸的觀點。
12 月份的結果顯示,買家需求連續第四個月有所改善,盡管負面程度而非正面程度有所改善。 2023 年 12 月的余額為 -3%,這意味著自 2022 年 4 月以來首次回到中性區域(由 RICS 定義為 -5% 至 +5% 之間的數字)。
租賃市場更加平衡
Homelet 12 月份的數據顯示,截至 2023 年 12 月的一年中,平均租金上漲了 8.0%,這是自 2021 年 9 月以來的最低年度漲幅。12 月份的租金連續第二個月下降了 0.9%。每年這個時候租賃市場降溫并不罕見,因此我們不應該過多解讀這些數據。
但庫存水平高于近期正常水平,英國皇家特許測量師協會 (RICS) 的最新數據表明,進入市場的庫存與租戶需求之間的不平衡正在縮小。我們的仲量聯行租金增長預測預計 2024 年租金將增長 5.0%,低于 2023 年的水平,但高于歷史平均水平。
倫敦新屋數量減少
Molior London 的 2023 年數據顯示了債務和建筑成本上升以及監管負擔增加對倫敦新房市場的影響。 2023年私人住房開工數量創2010年以來最低水平,2023年開工數量比前十年平均水平減少47%。
價格展望
Nationwide、哈利法克斯和 ONS 顯示年度房價變化范圍為 -2.1%(ONS 至 11 月)至 +1.7%(哈利法克斯至 12 月),表明過去 12 個月價格變化不大。
然而,自 2022 年 11 月以來,RICS 調查的受訪者表示價格每月都在下降,而不是上漲。2023 年第三季度的反饋最為負面,其中 12 月份的數據是自 2022 年 11 月以來負面程度最小的。
這表明市場可能會出現轉變,但也表明 2023 年下半年的低迷市場可能無法完全反映在當前數據中。 ONS 數據包括幾個月前商定的交易,報價與完成之間的時間通常超過四個月。
因此,春季之前實現的價格將反映大部分在 2023 年達成的交易,當時利率較高,市場情緒較弱。這意味著,即使市場感覺更加繁忙,并且我們看到活動和價格上漲,但數據可能需要一段時間才能趕上。
在仲量聯行,我們預測 2024 年英國房價將下跌 -3%。提前大選和潛在的投票后反彈、鼓勵春季預算活動的一些激勵措施,或者英格蘭銀行提前降息可能會讓我們看起來很悲觀。
但在我們了解更多信息之前,我們假設基本利率將在夏季開始回落,而活動將會增加。如果我們遵循這一軌跡,下半年價格上漲的可能性更大,但可能要到 2025 年我們才能看到這種情況納入指數。
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