越來越多的城市、州以及現在的聯邦政府正在更加密切地考慮改造未使用或過時的辦公空間。這不足為奇：根據CommercialEdge的數據，11月份全國辦公室空置率達到18.2%，同比上升190個基點。一些大城市面臨著更高的職位空缺。

再加上全國住房短缺和負擔能力危機，大多數激勵措施都旨在將辦公室改建為住宅。但還有其他潛在用途正在考慮中，包括教育(K-12和大學級別)以及學生宿舍;酒店;數據中心;工業的;實驗室和生命科學空間。

波士頓DyerBrown&Associates的負責人兼工作場所總監阿什利·鄧恩(AshleyDunn)表示：“我認為真正的挑戰是私人開發商和地方政府是否能夠真正合作，在財務上實現這一目標。”“人們沒有意識到其中的復雜性。”

她補充說：“將此類現金投入房產以將其改造成住宅在財務上是否可行，存在一些不確定性。”

鄧恩表示，雖然迄今為止波士頓辦公室改住宅的數量較少，但過去兩到四年里，從辦公室改建為實驗室的數量“大幅增加”。由于經濟環境，這一速度最近有所放緩。

MichaelUnderhill，CapitalInnovationsLLC首席投資官

MichaelUnderhill，資本創新有限責任公司首席投資官。圖片由資本創新有限責任公司提供

盡管涉及的復雜性，位于威斯康星州沃科夏的另類投資管理公司CapitalInnovationsLLC的首席投資官邁克爾·安德希爾(MichaelUnderhill)表示，美國105個最大城市中約15%的商業辦公樓適合住宅改建，提供了預計將新增171,470個單元，幾乎相當于2022年多戶住宅單元產量的一半。

世邦魏理仕最近的一項研究表明，預計今年將在美國主要城市完成118個辦公室改建項目(其中近一半為多戶住宅)。2016年至2022年間，年平均值為41間。研究發現，計劃或正在進行的改造面積為6000萬平方英尺，占美國寫字樓庫存總量的1.4%，高于2022年第二季度的1.2%。

自2016年以來，通過辦公室改建住宅已建成近20,000套住房，規劃或正在進行的項目預計將增加21,000套。迄今為止，正在進行或計劃中的改造項目中有48%是辦公室改建為多戶住宅;根據CBRE的數據，19%是從辦公室到生命科學，18%是從辦公室到混合用途。

“我認為這個問題足夠重要，足以引起政策制定者的關注，”舊金山美國建筑師協會(FAIA)查爾斯·布洛斯辦公室(CharlesBloszies)負責人查爾斯·布洛斯(CharlesBloszies)表示。“從經濟上來說，如果沒有一些激勵措施，這些項目就不會發生。政策制定者正在看到這一點并做出反應。”

波士頓和華盛頓特區等一些城市正在提供減稅服務。波士頓市中心辦公樓改建住宅試點計劃將在長達25年內將辦公樓改建為公寓的房產減稅高達75%。在華盛頓特區，該市為建造超過10套住房的開發商提供20年的減稅優惠。

10月，舊金山市長LondonBreed宣布稅收激勵提案將在2024年3月投票。它將免除城市轉讓稅，對于從非住宅用途(包括辦公室)轉變為住宅用途的建筑物，交易金額超過2500萬美元的轉讓稅最高可達6%。

西雅圖已經選擇了幾項辦公室改造提案，并正在起草立法、激勵措施和其他計劃來幫助這些項目。

芝加哥正在創建一個增稅融資區，作為拉薩爾街重新構想計劃的一部分，該計劃將在目前85%為辦公空間的區域增加住房。將開發1,000多套公寓，其中至少30%是經濟適用房。

Gensler住宅全球負責人凱利·法雷爾(KellyFarrell)表示：“我們在費城看到了減稅計劃，如果你進行了改造，你就可以對該房產享受10年的減稅，這很棒。”該公司洛杉磯辦事處的執業兼董事總經理。

市政府提供的其他激勵措施包括為符合某些標準的項目提供現金補助或免除許可費或開發費。

改變分區以便更容易在商業區開發住宅，簡化開發商的流程，包括建立專門的團隊來審查和處理轉換項目的申請，也是城市正在利用的工具的一部分。

8月，紐約市市長埃里克·亞當斯(EricAdams)制定了政府計劃，啟動辦公室改造加速器，以加快改造項目，并通過重新利用數百萬平方英尺的空置辦公空間來加快建造20,000套新住房的進程。該市還尋求將中城南區重新劃分為制造業和辦公空間，以允許住房培育一個24/7生活工作社區。

紐約市RKTBArchitects的管理負責人PeterBafitis指出，鼓勵開發商建造經濟適用房的421-a等稅收優惠政策已經過時，紐約州立法機構尚未對新版本采取行動。

巴菲蒂斯說：“如果沒有國家批準，在城市大片地區進行這種重大改造即使不是不可能，也將是困難的。”“希望到2024年，我們會看到州和市政府都需要通過一些必要的措施來促進這一目標，并且激勵措施必須成為一攬子計劃的一部分。如果幸運的話，以曼哈頓下城為參考的話，事情可能會在2025年或2026年開始，并持續10到15年。”

他指出，在20世紀90年代，當該市尋求為曼哈頓下城帶來更多住房時，之前的421-g稅收激勵計劃為將商業建筑或部分建筑改建為多戶住宅提供了免稅和減稅。它于2006年到期。

VanbartonGroup已竣工PearlHouse，這是一棟擁有588個單元的超豪華出租建筑，是紐約市迄今為止最大的辦公樓改建住宅項目。該物業位于曼哈頓下城海港區，曾是一棟建于1970年代、位于沃特街160號的26層、面積525,000平方英尺的辦公樓。VanbartonGroup聘請Gensler來設計改造。圖片由WilliamsNewYork提供，由Gensler提供

“他們想要做的就是處理曼哈頓下城空置和陳舊的辦公室問題，同時也在城市中一個以前從未存在過的地方創建一個24小時開放的社區。這確實是一種重大的社會變革，你知道嗎，它確實有效。”他告訴CommercialPropertyExecutive。

州和聯邦行動

在加利福尼亞州，州立法機構撥款4億美元用于鼓勵改造，其中1.05億美元專門用于經濟適用房。立法機關正在考慮《辦公室改建住房法案》，該法案將促進和加快辦公室改建，并要求將10%的新住房留作經濟適用房。

Gensler多倫多辦事處負責人兼建筑改造和適應性再利用負責人史蒂文·佩恩特(StevenPaynter)表示，他還沒有看到其他州計劃，但將會開始出現一些計劃，因為拜登在10月宣布了聯邦能源部貸款計劃。哈里斯政府必須通過州級實體進行管理。

DOE計劃是涵蓋六個聯邦機構的20多個聯邦計劃的其他舉措之一，可用于支持商業到住宅聯邦資源指南中包含的轉換。

這些計劃包括低息貸款、貸款擔保、贈款和稅收優惠。有些可以與聯邦計劃以及州和地方產品一起使用，以提高改造項目的經濟可行性。

“你可以與通貨膨脹削減法案相協調，”Gensler的法雷爾說。“您可以開始為多戶住宅獲得積分，無論是考慮能源之星還是能源部零能源規定，您也可以開始將這些納入您的轉換中。這些建筑有可再生能源、太陽能、風能儲存和替代燃料的規定。”

一些聯邦資助計劃包括：

交通部通過兩項計劃(交通基礎設施融資和創新法案以及鐵路修復和改善融資)擁有超過350億美元的貸款能力，以低于市場的利率為交通導向型項目提供貸款。

HUD正在更新有關如何使用社區發展整筆撥款資金來增加住房供應的信息，包括商業地產的收購、修復和轉換為住宅和混合用途開發項目。各州和地方還可以獲得高達其年度CDBD撥款五倍的低成本貸款擔保。它還擁有價值8500萬美元的“消除住房障礙之路”計劃可供利用。

美國總務管理局將擴大其“睦鄰計劃”，以促進剩余聯邦房產的銷售，買家可能會將這些房產重新開發為住宅用途。

珍珠樓的天空露臺，紐約市迄今為止最大的辦公樓改建住宅項目

珍珠大廈的空中露臺是紐約市迄今為止最大的辦公樓改建住宅項目。圖片由WilliamsNewYork提供，由Gensler提供

歷史稅收抵免

“白宮的指導方針還涉及利用歷史性的稅收抵免來建設適應設施，我們認為這將是一個很好的工具，特別是在當前的經濟環境下，”法雷爾說。“你真的可以將這個堆棧組合在一起，從而使轉換成為可能。”

波士頓地區ArchitecturalTeamInc.的高級合伙人兼設計負責人邁克爾·劉(MichaelLiu)表示，歷史性的稅收抵免已通過國家公園管理局的認證。

“對于歷史建筑的翻修費用，開發商有權獲得20%的稅收抵免，”他說。“必須說服國家公園管理局這座建筑具有歷史意義。......我不認為人們對這個時代的建筑的喜愛程度與對1930年代的建筑的喜愛程度不同。”

該建筑應至少有50或60年的歷史才有資格獲得歷史稅收抵免。這可能會淘汰一些較新時代的辦公樓，但那些較早建造的，即20世紀60年代或1970年代的辦公樓可能符合條件。

Bloszies的公司是一家主要專注于舊金山的建筑和結構設計公司，該公司發布了一份研究報告和地圖，詳細介紹了市中心及其附近的幾座建筑的可行性，這些建筑可能是辦公改住宅的候選建筑。在該公司的研究中，Bloszies指出，舊金山最理想的改造對象是具有高天花板和大型可操作窗戶的舊建筑。

他說，在加州，歷史建筑的業主還可以申請《米爾斯法案》，該法案由地方政府管理和實施，用于修復和保護符合條件的歷史建筑。

卡爾加里的教訓

甚至在COVID-19大流行爆發之前，由于2014年石油和天然氣行業的低迷，加拿大卡爾加里就面臨著辦公室空置率上升的問題。到2020年，卡爾加里市中心的空置率達到了34%的峰值，該市采取行動解決了1200萬平方英尺的空置辦公空間問題。

位于909FifthAve.SW的Cornerstone是加拿大卡爾加里第一個竣工的辦公住宅改建物業。公寓樓將于一月份開業。圖片由卡爾加里市中心戰略提供

市政府官員開始與當地經濟發展團體會面，尋求想法，鼓勵業主對其房產做一些不同的事情。卡爾加里與Gensler合作，后者創建了一種算法工具來確定哪些表現不佳的資產可以作為轉換的候選資產。

Paynter表示，該市很早就決定需要拆除目前50%的空置空間，即約600萬平方英尺的辦公空間。

“使用我們的算法并通過與當地開發商團體合作，我們能夠確定市場可以支持約300萬平方英尺的轉換。為了實現這些目標，他們必須以每平方英尺75美元左右的價格激勵這項工作，并消除任何政策障礙和繁文縟節，”他說。“該市采取的行動非常迅速，通過‘自我投資’來獲得資金，并證明短期激勵措施將帶來積極的稅收流動效益。”

卡爾加里市中心戰略戰略與發展經理NatalieMarchut表示，迄今為止，該市已投入1.53億加元的激勵資金。聯邦政府啟動了住房加速器基金，以幫助各城市在全國范圍內提供住宅單位。

Marchut表示，該市還取消了某些申請的開發許可證，從而節省了4至6個月的審查時間。

“這還可以節省大量資金，因為開發許可證非常昂貴，而且還提供了批準的確定性，我認為這是開發社區的最大勝利，”她說，并指出這是項目唯一可以獲得批準的時間。被上訴。

該市還設立了專門的工作人員來處理轉換申請，以幫助簡化流程。

自2021年9月啟動該計劃以來，已批準13項改建，并提議對2,300個單位進行總共17項改建。一次改造將一處房產改為酒店用途，馬爾丘特表示，該市還在考慮將市中心建筑用于學生宿舍和其他用途，包括藝術和文化用途。第一個物業是位于909FifthAve.SW的TheCornerstone，將于1月開業。

佩恩特說，卡爾加里和該市正在使用的工具可以成為其他城市的典范。

“北美幾乎所有城市現在都面臨著完全相同的問題，”他說。“我們已經在美國十幾個城市應用了我們的模型，其中最著名的是舊金山。”